截至2022年7月29日，中国公募REITs（“C-REITs”）14只上市标的总市值为628亿元，自由流通市值为299亿元，7月月度总回报率（含分红派息）为1.17%，2022年至今总回报率4.40%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数7月月度涨跌幅分别为8.20%，1.45%和3.11%，全市场加权股息率分别为3.48%，5.58%和4.26%。

摘要

一级市场延续认购热情，REITs市场迎来新品类。本月共计2单项目国金中国铁建REIT和鹏华深圳能源REIT（首单能源类REIT）发行上市。总体来看，新项目发行在一级市场受到追捧，国金铁建和鹏华深能网下投资者认购金额分别为260亿和807亿元，配售比例分别为3.2%和0.9%，但首日表现呈现分化，二者首日涨幅分别录得0.3%和21.5%。

7月市场交投表现温和。收益回报表现上，本月C-REITs市场累计总回报率为1.17%。整体上产权类REITs收益表现仍略优于经营权类，月内总回报率分别为1.77%和0.43%。成交方面，本月总成交金额（不含大宗）47亿元，日均成交额环比上升7%（若剔除本月新上市2单REITs则环比下降22%），日均换手率为0.74%。估值方面，截至2022年7月29日，我们测算C-REITs市场整体P/NAV倍数为1.24，对应2022年基金管理人预测加权平均现金分派率为5.5%。

疫情对于大部分项目二季度经营产生负面影响。根据二季报数据披露，疫情对大部分项目二季度经营产生负面影响，各项目间经营韧性有所分化。部分基金管理人主动采取减租对冲措施以及账面现金增补等形式减少或平滑疫情对于本年度可供可配金额影响，伴随下半年经济活动边际回温，我们认为各项目今年可供分配金额目标有望达成。

风险

下半年REITs项目基本面修复不及预期；新项目发行和潜在扩募的推进进度慢于预期。

正文

C-REITs月度市场回顾