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2022年首轮土拍:提质缩量,龙头争先

截至2022年6月22日首轮集中土拍已全部结束。本次土拍整体延续缩量趋势但质量提升明显,土地相对价格未见明显下降;龙头央企、国企成为本轮拿地主体,且更加聚焦于区域核心城市和区位优质地块,收储质量显著提升;中期维度上我们认为优质龙头房企的集中度提升趋势明显。

摘要

2022年首轮集中土拍整体呈现缩量、提质、未降价的特点。本轮土拍累计推出465宗宅地,成交393宗,对应成交建面和金额分别为3895万平和4924亿元,仅相当于去年首轮的34%和46%,去年第3轮的62%和83%,缩量趋势未改。同时,本轮成交地块质量为历次最高,周边可比售价较去年三轮提升一到三成不等,带动起拍地货比边际上行至历次最高的46.7%;叠加房企对于优质地块的青睐,成交地货比和溢价率也边际上行至49.1%和5.2%,对应静态净利率边际略下行0.9ppt至7.9%,即土地相对价格未见下降,实际净利率可能受益于质量提升存在边际上行空间。

央、国企和Top30龙头房企是本轮土拍拿地主力,城投参与度下降。本轮集中土拍中央企拿地金额占比提升9ppt至25%,国企和民企分别下降4ppt和5ppt至49%和26%,其中城投平台下行10ppt至27%,下行速度较地方国企整体更快;销售金额Top30的龙头房企拿地金额占比大幅上行28ppt至49%,与去年首轮基本持平,Top31-50的腰部房企拿地金额占比仅2%,其余非龙头房企占比明显缩小至49%。本轮拿地金额排名前10的全国性房企分别为建发、绿城、中铁建、保利、中建、中海、招蛇、滨江、华润、万科,累计拿地金额达到1906亿元(占比39%)。

今年以来土地市场景气度整体低迷,仅基本面最好的少量城市相对略好。今年1-5月300城宅地成交建面和金额分别同比下降58%和61%,土地市场景气度整体保持低位运行。其中,参与集中土拍的22城截至目前累计宅地成交进度仅为2021年的17%(去年同期该指标为56%),且只有北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、成都、厦门8个城市的成交进度高于均值,剩余城市成交进度的滞后更加明显。同时,非集中土拍的城市1-5月累计成交金额同比跌幅较22城更深达到-65%,成交均价同比跌幅达两成,表明能级更低的城市所面临的土地市场下行压力更大。

风险

政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化;疫情影响超预期。

正文

2022年首轮集中土拍汇总

2022年上半年22城宅地推出和成交进度显著偏慢

今年上半年22个集中土拍城市宅地成交建面不足去年两成,或致全年成交量大幅萎缩。截至6月22日今年首轮集中土拍已全部结束,另有14城已完成第二轮集中土拍挂牌,其中4城已完成第二轮集中土拍。相较于去年同期,今年集中土拍推地进度和成交进度均显著偏慢,上半年累计宅地推出宗数仅为2021年的30%(去年同期该指标为43%),累计宅地成交建面仅为2021年的17%(去年同期该指标为56%),可能导致全年土地成交量大幅萎缩。分城市来看,只完成首轮集中土拍的18个城市中仅合肥、杭州、成都、上海、深圳、广州超过或接近1/5,已完成两轮集中土拍的4个城市中仅北京、厦门成交进度超过四成(单轮超过1/5),其余城市成交进度均低于均值,反映出下行周期中房企持续聚焦区域核心城市的趋势。

整体上看,今年首轮集中土拍呈现数量收缩、质量提升、价格未降的特点

总体上看,今年22城首轮集中土拍延续了从去年二轮开启的缩量趋势,但土地质量达到了集中土拍以来最高,起拍地货比上行和房企对核心区位地块的态度略积极使得土地相对价格基本未降,房企平均静态拿地利率润边际持平略降。

►数量收缩:2022年首轮集中土拍累计推出465宗宅地,成交393宗,对应流拍率较2021年第3轮持平略降6ppt至15%;需要明确的是,自2021年第3轮集中土拍起,地方政府通常会在集中土拍前摸排房企拿地意愿而调整推地计划,流拍率整体倾向于保持平稳。本轮集中土拍成交宅地对应建面3895万平,金额4924亿元,仅相当于去年首轮集中土拍的34%和46%,相当于去年第3轮集中土拍的62%和83%,整体延续了缩量趋势。我们认为数量收缩可能与个别城市将集中土拍次数从三次调整为四次有一定关系,但更多是由于下行周期背景下的房企整体投资审慎所致

►质量提升:本轮成交地块质量较高,对应周边商品房可比售价为27741元/平米,环比去年三轮分别提升29%、28%和15%。地块质量提高带动起拍地货比和成交地货比分别边际上涨至46.7%和49.1%,均达到集中土拍以来最高,隐含平均实际溢价率边际上行2.7ppt至5.2%,达到限价地块宗数占比边际上行6ppt至18%,这反映出尚有投资能力的房企在本轮下行周期中择机吸收核心区位土储的行为趋势。

►价格未降:尽管本轮集中土拍地方政府在土拍参与条件上有所优惠,例如除青岛外的所有城市保证金比例均持平或下降;但从实际成交结果来看,本轮集中土拍估算静态净利率较去年第3轮边际略降0.9ppt至7.9%,土地成本相对看来边际未降。需要提示的是,由于本轮集中土拍地块区位条件相对较好,我们预计后续推盘去化速度应或快于以往,且如市场需求恢复则房价边际或存在上行空间,对应实际净利率可能好于前述静态估算值。

按拿地主体划分,央国企和销售Top30龙头房企是拿地主力

今年首轮集中土拍央企和Top30龙头房企拿地金额占比显著上行,拿地前十以央国企为主。按照所有制类型划分,2022年首轮集中土拍中央企拿地金额占比提升9ppt至25%,国企和民企的拿地金额分别下降4ppt和5ppt至49%和26%,其中城投平台拿地金额占比边际下行10ppt至27%,下行幅度较地方国企更快。按照主营业务划分,非房企拿地金额自去年第3轮集中土拍显著上行以来,本轮土拍中该比例基本持平。按照企业销售规模划分,本轮土拍中Top30房企拿地金额占比大幅上行28ppt至49%,与去年首轮土拍基本持平,Top31-50的腰部房企拿地金额占比仅2%,其余非龙头房企占比缩小至49%。需要提示的是,尽管Top30房企重新成为拿地主力,但内部结构已有明显变化,本轮拿地金额排名前10的全国性房企分别为建发、绿城、中铁建、保利、中建、中海、招蛇、滨江、华润、万科,除滨江外均为央企和地方国企,十家房企累计拿地金额达到1906亿元,占比达39%。

按空间区域划分,年内土地市场更加聚焦于核心城市与地块

今年以来土地市场上房企普遍更加聚焦于区域核心城市和区位优质地块。以成交金额计算,本轮集中土拍仅北京(73%)、上海(48%)、合肥(36%)、成都(20%)较去年3轮有显著提升,其余城市成交金额均持平或边际下行;同时,22城中仅8城未出现由于地块质量抬升带来的成交地货比边际上行,均在一定程度上印证了房企的聚焦策略。更广义来看,对比集中土拍22城和非22城,后者1-5月累计宅地成交金额跌幅略深(非22城-65% vs 22城-59%),成交均价同比下跌更快(非22城-23% vs 22城地块质量提升致成交均价同比+18%),流拍率上行幅度更大(非22城同比上行7ppt至29% vs 22城同比上行3ppt至11%),反映其面临的土拍缩量压力更大。今年1-5月300城宅地成交建面和金额已分别同比下降58%和61%。

文章来源

本文摘自:2022年6月23日已经发布的《2022年首轮土拍:提质缩量,龙头争先

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